Калькулятор — помощник, но не панацея

Мы получили первые отклики о функционале нашего онлайн калькулятора расчета стоимости недвижимости. Для нас как разработчиков данного сервиса особенно ценны отрицательные отзывы — только так мы понимаем, как можно его откорректировать и улучшить. Также мы заметили, что большинство негативных откликов приходят от людей, которым предстоит впервые столкнуться с вопросом покупки или продажи своей квартиры. Поэтому стоит еще раз акцентировать внимание на критериях и параметрах, заложенных в формулу калькулятора.

Чего ожидать от калькулятора

Самое главное, что можно и нужно ожидать от калькулятора — это то, что он даст ориентир по стоимости квартиры типовых потребительских качеств, реализуемых в выбранном районе.

53a70d7e2869fea86f7fbf24f719a701

Не стоит ожидать, что с его помощью можно узнать реальную стоимость конкретной квартиры. Ведь стоимость квартиры определяется множеством нюансов, и вдаваться в эти детали в рамках примерного, а не конкретного объекта абсолютно неправильно. И это не только потому, что некоторые параметры квартиры сложно оценить объективно (скажем, вид из окна каждый оценит по-своему), но и потому, что оценка влияния совокупности факторов крайне сложна, и попытка формализовать процесс приводит к искажению расчётов.

Существующий разброс цен даже в рамках одного дома показывает, что нет «идеальной» цены для объекта с перечнем факторов.

Есть сделка, совершенная двумя сторонами с определёнными ожиданиями и взаимными уступками.

Немалую роль здесь играет и умение преподнести достоинства объекта продавцом, и желание покупателя получить конкретную квартиру, и удача, позволившая встретиться двум сторонам, и труд, который был проделан, чтобы эта удача свершилась.

Именно поэтому мы подходили к задаче без лишнего перфекционизма, без попыток учесть влияние цвета входной двери и размера плитки в ванной на итоговую цену сделки.

Что учитывает калькулятор, в какой степени и почему

Определяя параметры для расчёта, мы прежде всего ориентировались на здравый смысл, опыт наших риэлторов, а также накопленные статистические данные по рынку, позволяющие выявить значимые факторы, влияющие на стоимость квартиры.

Цена метра и качественные показатели

Самая главная основа расчёта — это цена квадратного метра в разрезе количества комнат в квартирах, проданных в предыдущем месяце. Это наиболее показательный маркер по рынку.

При этом мы используем данные по квартирам стандартных потребительских качеств, чтобы исключить влияние данных по квартирам с дизайнерским ремонтом, мебелью и ремонтом, а также квартирам, расположенным в домах, где их стоимость не может быть показателем для рынка (скажем, в домах клубного типа).

Дом клубного типа невозможно брать в статистику жилья типовых потребительских качеств

Дом клубного типа невозможно брать в статистику жилья типовых потребительских качеств

Именно здесь и кроется ключевое отличие нашего сервиса от других размещённых в открытом доступе калькуляторов.

В калькуляторах других ресурсов используются цены предложения, а значит и оценка может быть существенно искажена, чаще всего завышена. Здесь же кроется и опасность переоценки или недооценки уровня ремонта, так как, ориентируясь на предложения и указываемую в них информацию, можно легко попасть на недостоверную информацию.

В своих же данных мы ориентируемся на заключения наших специалистов, которые побывали на объекте и могут дать взвешенную оценку состояния квартиры.

Поправка на место

Следующим нашим параметром является поправка на микрорайон. Здесь мы также основываемся на собственной базе данных по сделкам с квартирами типовых потребительских качеств. Данная поправка рассчитывалась на основе данных за весь текущий год, и последующая корректировка будет проводиться раз в квартал. Это позволит учитывать изменение потребительских предпочтений и структуры застройки.

Год постройки

Периоды постройки и соответствующие коэффициенты нами выделены с учётом различного качества жилья, возводимого в эти периоды, и по-разному воспринимаемого потребителем. Коэффициент рассчитывался таким образом, чтобы максимально приблизить расчётные показатели к реальным сделкам.

Характеристики дома и квартиры

Вряд ли будут сомнения в важности такого параметра, как материал стен, и поэтому он, конечно, также учтён в расчётах.

Хороший ремонт либо наличие мебели — это та сумма, которую потребитель, судя по сделкам, готов доплатить в случае их наличия. Опять же, данная цифра берётся из сопоставления сделок с наличием и отсутствием данных параметров.

Поправка на крайние этажи — тоже необходимость, так как их реализация, как правило, сопровождается сложностью, решаемой с помощью дисконта.

И в заключение − метраж квартиры. Особенно важный параметр для однокомнатных квартир, чуть менее важный — для двухкомнатных, и практически не влияющий на расчеты для трехкомнатных квартир. Для каждого типа квартир были введены свои поправочные коэффициенты, влияющие на итоговую оценку стоимости квартиры.

Работая над калькулятором, мы старались предоставить надёжный ориентир для участников рынка. Конечно, мы будем его дорабатывать, сохраняя при этом здравый смысл. С большим удовольствием учтём пожелания и предложения по его совершенствованию, но, безусловно, будем оценивать и обоснованность данных предложений.

Фото: realt.by, realt.onliner.by

Comments

comments

Powered by Facebook Comments

Tags: , , ,

avatar

Андрей Астрейко

Начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний "ТВОЯ СТОЛИЦА"


Оставьте комментарий

Connect with Facebook