Уже в сентябре: главные новшества долевого строительства

Как известно, с 9 сентября 2013 года рынок долевого строительства начнет функционировать по новым правилам. Именно в этот день вступает в силу Указ Президента Республики Беларусь «О долевом строительстве в Республике Беларусь» № 263 от 06. 06. 2013 г.

3

Поговорим о том, какие изменения затронут рынок долевого строительства и насколько защищенными смогут почувствовать себя дольщики.

1

В первую очередь хочется отметить, что новый Указ устанавливает принципы долевого строительства жилых и нежилых помещений не только в многоквартирных, но и в блокированных жилых домах. Кроме этого, новый Указ регулирует порядок долевого строительства одноквартирных жилых домов. Действующий ныне Указ № 396 распространяется только на многоквартирные дома.

2

В соответствии с новым Указом из числа возможных застройщиков исключены индивидуальные предприниматели. Теперь застройщиком смогут выступать только юридические лица.

3

Новый Указ предусматривает меры по увеличению ответственности застройщиков. Одна из них выражается в том, что застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков, если у него есть задолженность по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты свыше 60 дней, а также в случае, если у него отсутствует хотя бы один из предусмотренных законодательством «разрешительных» документов либо истек срок действия хотя бы одного из них (сам перечень таких документов остался прежним).

Следующая мера — установление градации ответственности застройщика в случае наличия его вины в невыполнении нормативного срока строительства. Если раньше застройщик был обязан уплатить дольщикам неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, то со вступлением в силу нового Указа ответственность застройщика увеличивается. Застройщик обязан выплатить дольщикам в срок не позднее двух месяцев после передачи объекта неустойку (пеню) в размере:

Превышение нормативных сроков продолжительности строительства

Размер неустойки (от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки)

  • до трех месяцев
  • от трех до шести месяцев
  • свыше шести месяцев
  • 0,01 процента
  • 0,02 процента
  • 0,03 процента

Однако, в соответствии с новым Указом, упразднена обязанность застройщика возмещать дольщику убытки в случае нарушения по вине застройщика срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором.

4

Одно из нововведений, предусмотренных в новом Указе, — это обязанность застройщика по проведению за свой счет ежегодного аудита целевого использования привлекаемых в строительство средств. Копии результатов такого аудита застройщик обязан предоставить в местный исполком. Кроме того, застройщик должен разместить информацию о результатах аудита в месте, доступном для ознакомления, по месту нахождения застройщика. С результатами данного аудита имеют право ознакомиться и дольщики.

5

В целях исключения двойной продажи одного и того же жилого помещения и соответствия законодательству заключаемых с дольщиками договоров долевого строительства предусмотрена регистрация местными исполнительными и распорядительными органами не только самих договоров, но и дополнительных соглашений к ним (в случаях изменения существенных условий договора).

Аналогичной нормы в Указе № 396 не было предусмотрено, однако в период действия Указа № 396 на практике местные исполкомы регистрировали все дополнительные соглашения к договорам (независимо от их содержания), правда, только к тем договорам, которые соответственно проходили процедуру регистрации в исполкоме.

6

Претерпело изменения и правовое регулирование гарантийного срока на объект долевого строительства: минимально допустимый гарантийный срок для объекта долевого строительства увеличен с двух лет до пяти лет. Кроме того, в соответствии с новым Указом, гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, а не со дня государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, как это предусмотрено в Указе № 396.

7

В Указе № 263 получила закрепление в законодательстве норма о том, что дольщик вправе в процессе строительства при согласии застройщика производить замену одной квартиры на другую в пределах одного дома (при наличии другой свободной квартиры) с заключением нового договора. Ранее в Указе № 396 аналогичной нормы не было, однако на практике так и происходило, в случае желания дольщика осуществлять строительство иной квартиры, старый договор долевого строительства подлежал расторжению и между застройщиком и дольщиком заключался новый договор.

8

По Указу № 263 срок ввода дома в эксплуатацию должен быть строго привязан к нормативному сроку строительства. Ранее срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию определялся в договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией. Кроме того, ранее в проектной декларации застройщик должен был указать предполагаемый срок ввода в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома. То есть на практике застройщики могли указывать в договоре предполагаемый (планируемый) срок ввода дома в эксплуатацию, который мог существенно отличаться от нормативного срока.

9

Еще одно интересное нововведение Указа № 263 — если дом строился на коммерческой основе (без использования государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика), то после приемки его в эксплуатацию часть прибыли должна направляться застройщиком подрядчику. Размер и условия получения подрядчиком дополнительных средств из прибыли застройщика оговариваются сторонами в договоре строительного подряда.

На наш взгляд, эта мера принята с целью дополнительно замотивировать генподрядчика в ускорении процесса строительства и минимизации расходов.

10

В Указе № 263 затронута и ответственность дольщиков: размер их ответственности увеличен вдвое. Если ранее в случае нарушения установленного договором срока внесения платежей дольщик уплачивал застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика) или 0,001 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, то теперь ответственность дольщиков будет составлять 0,02 процента и 0,002 процента соответственно.

В целом, с подписанием нового Указа были решены многие спорные вопросы, касающиеся долевого строительства. Новые нормы законодательства призваны обезопасить и защитить дольщиков и увеличить ответственность застройщиков. То, как подписание Указа № 263 повлияет на поведение игроков рынка долевого строительства, покажет время.

Comments

comments

Powered by Facebook Comments

Tags: , , ,

avatar

Наталья Пичуха

Руководитель "ТВОЯ СТОЛИЦА. НОВОСТРОЙЦЕНТР"


2 комментария на запись “Уже в сентябре: главные новшества долевого строительства”

  1. avatar
    Сергей
    20/10/2016 at 15:11 #

    У нас в Краснодаре часто подобные изменения вводят.

  2. avatar
    hanna
    30/01/2017 at 18:57 #

    вот вопрос,за шесть лет стройки и девальвации белорусского рубля в восемь раз,как будет считаться пеня,из курса доллара,как в доп.соглашении привязка,или в рублях,как в основном договоре от января 2011 года по ставке 0,001%?спасибо.

Оставьте комментарий

Connect with Facebook