Рейтинг бизнес-центров класса «В» в Минске

Идея составить рейтинг минских бизнес-центров давно не давала мне покоя. Без рейтингов — никуда. Они помогают лучше ориентироваться в условиях сложного мира и больших объемов информации. А некоторые рейтинги значимы в мировых масштабах.

Например: в августе 2011 последствием первого в истории понижения агентством Standard&Poor’s (S&P) долгосрочного кредитного рейтинга США стал масштабный обвал котировок акций на мировых торговых площадках. Кто забыл — подробности тут.

Мой рейтинг, в отличие от рейтингов S&P, не претендует на мировую гегемонию и на практическую значимость Больше для профессионального интереса. По-моему, результаты получились занятные.

Оговорюсь сразу: рейтинг составлялся только для бизнес-центров класса «В». Потенциальные арендаторы при выборе такого офиса одновременно рассматривают много факторов, о которых будет сказано далее. Мы попытались «залезть в шкуру арендатора» и посмотреть на проблему выбора его глазами.

Для других классов бизнес-центров рейтинги, по-моему, вообще пока не нужны. Например, чтобы пересчитать все построенные в Минске бизнес-центры класса «А», достаточно пальцев одной руки. И то кто-то обязательно съехидничает: мол, ваш «А» класс по международным меркам только до «В» дотягивает. И будут правы.

В общем, для определения самого престижного бизнес-центра в классе «А» предлагаю единственный критерий: какой самый последний построен — тот и самый-самый «А». Новые, современные, оснащенными по последнему слову техники здания по определению более престижны, чем более старые объекты.

Velcom поселился в одном из самых престижных бизнес-центров Минска и использовал этот факт для проведения необычной PR кампании

Бизнес-центров класса «С» у нас много. Превалирующая цель арендаторов — сэкономить на арендных платежах. По идее, бизнес-центр с самыми низкими ставками должен быть лидером такого рейтинга.

А теперь о том, как я считала рейтинг для бизнес-центров класса «B»:

Шаг 1. Поголовное анкетирование специалистов отдела продаж.

Ребята проранжировали критерии, которые я включила в анкету, по степени значимости для арендаторов. А именно:

    • — транспортная доступность и удобство расположения (рядом метро, остановка, нет пробок);
    • -обеспеченность парковочными местами;
    • — арендная ставка;
    • — окружение, инфраструктура (кафе, магазин, банк и т.п.);
    • — эффективность планировочных решений (коридорный коэффициент);
    • — инженерия (центральное кондиционирование, бесперебойное снабжение электроэнергией, контроль доступа и т.п.);
    • — престижность (хорошая отделка, дизайн, архитектура).
В процессе ранжирования менеджер проектов Наталья Новикова ещё предложила учитывать критерий, характеризующих качество договорных отношений, профессиональность управляющей компании. Здорово, что потенциальные арендаторы начинают обращать внимание и на этот фактор. Значит, рынок развивается.

Шаг 2. На основе данных анкетирования определила значимые критерии и их удельный вес:

[table “24” not found /]

Шаг 3. Отобрала список бизнес центров и собрала по ним информацию по трем вышеназванным критериям.

Если с арендной ставкой и обеспеченностью парковкой особых вопросов не возникло, то об оценке транспортной доступности/местоположения пришлось задуматься. В итоге я решила, что неплохим показателем здесь может выступить время пути от бизнес-центра до ближайшей станции метро.

Шаг 4. Нормализовала все данные и посчитала итоговый показатель, учитывая вес критериев.

      В итоге в пятерку моего рейтинга вошли:

    • -БЦ «Порт»,
    • БЦ «SKY TOWERS»,
    • -Административное здание на ул. Ольшевского,10,
    • -БЦ «Парус»,
    • -АТЦ «Силуэт».

Пара занимательных выводов:

— рейтинг не является статичным. При изменении размера арендных ставок, условий парковки, при открытии новых линий метрополитена и улучшении транспортной доступности некоторых объектов рейтинг будет меняться. Например, «Титан» и RubinPlaza после открытия новых станций метро могут стать существенно привлекательнее для арендаторов, если, конечно, ставки там сохранятся на нынешнем уровне;

— пример БЦ «Парус» показывает, что даже при низкой обеспеченности парковкой и других ошибках (например, см. мой пост про очереди в лифт  ), за счет демпинга можно добиться многого. Хотя, скорее это вынужденный демпинг, чтобы хоть как-то держаться наплаву. Одного паруса оказалось недостаточно…

P.S. Было бы интересно узнать ваше мнение по поводу рейтинга и критериев и минских бизнес-центров вообще… Не проходите мимо, комментируйте!

Для других классов бизнес-центров рейтинги, по-моему, вообще пока не нужны. Например, чтобы пересчитать все построенные в Минске бизнес-центры класса «А», достаточно пальцев одной руки. И то кто-то обязательно съехидничает: мол, ваш «А» класс по международным меркам только до «В» дотягивает. И будут правы.

Comments

comments

Powered by Facebook Comments

Tags: ,

avatar

Полина Криволапова

аналитик «ТВОЯ СТОЛИЦА • НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА»


3 комментария на запись “Рейтинг бизнес-центров класса «В» в Минске”

  1. avatar
    Эдуард
    12/05/2012 at 15:51 #

    Парус — это просто ужас, без машины туда пол дня ехать, парковки практически нет, чтобы заехать туда на пол часа, надо или заезжать на платную парковку, или оставлять машину за полквартала!

    • avatar
      Максим
      14/05/2012 at 14:35 #

      я туда на работу велосипеде езжу, мне нравится ))

  2. avatar
    Дмитрий
    07/06/2012 at 11:12 #

    По-моему Тимирязева 65, даже сейчас по меньшей мере не хуже Паруса по всем заявленным параматрам, а после завершения ремонта дороги и построения развязки будет однозначно лучше.

Оставьте комментарий

Connect with Facebook