Социалисты считают, что получать прибыль — грех. Я считаю, что настоящий грех — терпеть убытки.
Уинстон Черчилль
20 февраля 2012года в Минске закроется мой любимый кинотеатр. Точнее, закроется вся торгово-развлекательная часть в RubinPlaza, размещенная на первом и втором этажах вместе с кинотеатром. В дальнейшем эти площади будут перепрофилированы под офисные помещения и будут сдаваться одному из крупных банков.
Причина — нерентабельность
На самом деле, такое развитие событий было предсказуемым. Когда «Твоя столица» занималась брокериджем RubinPlaza в 2009 году, то одна из наших рекомендаций заключалась в том, чтобы исключить в этом объекте торговую функцию. Вместо этого предлагалось все площади на первом и втором этажах отдать одному или нескольким крупным арендаторам вроде банков, страховых компаний, представительств иностранных компаний. Также рассматривался вариант, что всю торговую площадь займет один крупный непродовольственный арендатор-магнит, например, книжный магазин… Однако это все планы, которым по ряду причин не суждено было сбыться.
Почему торговая функция в RubinPlaza не могла быть рентабельна?
- в ближайшем окружении пока что проживает относительно мало людей, жилой фонд представлен 5-этажными хрущевками. Поскольку район старый, то в нем проживает значительное число людей пенсионного возраста. А они, к сожалению, не являются целевой аудиторией торгового центра в RubinPlaza;
- объёма существующей парковки хватает только для офисной части. Для торговой функции его недостаточно;
- возле RubinPlaza практически отсутствуют пешеходные потоки. Мало людей любят гулять вдоль проспекта Дзержинского;
- в RubinPlaza под торгово-развлекательную функцию отведено примерно 3600 кв.м. Этого недостаточно, чтобы стать самостоятельным центром притяжения посетителей.
Но если большой гипермаркет расположен слишком далеко от потенциальных покупателей, то он автоматически становится для них неинтересным.
В случае с RubinPlaza площадь слишком мала, чтобы люди, проживающие в крупных микрорайонах вроде Малиновки и Юго-Запада, специально поехали туда за покупками.
Пешеходные потоки — «кровь торговли», без них торговля развиваться не может. А их возле RubinPlaza крайне мало. В зоне 15-минутной пешеходной доступности проживает мало людей.
Стоит отдать должное девелоперу и управляющей компании RubinPlaza. Они много сделали для того, чтобы как-то оживить торговую функцию:
- разместили объект развлечений нового формата (3D и 5D кинотеатры, TV-бар, игровой зал) с уникальной для Минска атмосферой и концепцией;
- был использован эффект синергии при сочетании нескольких функций: торговля, развлечения, общественное питание.
В частности удачным оказалось сочетание магнита — крупного магазина детских игрушек и кинотеатра, это позволило RubinPlaza выступать объектом для семейного отдыха с детьми.
- арендаторы на торговых площадях подбирались в сегменте middle и upper-middle, что позволяло позиционировать торговый центр как престижный. Ставка была сделана на работу в более высоком ценовом сегменте, но при относительно невысоком обороте.
Итак, Арткинотеатр RubinPlaza стал объектом городского масштаба. Но, к сожалению, кризис сделал свое дело. В последние месяцы 2011 года вакантность в торговом центре по данным мониторинга нашего аналитического центра составляла до 30%.Таким образом, решение о перепрофилировании торгового центра является закономерным.
В завершении отмечу, что не каждый девелопер может позволить себе использовать метод проб и ошибок, поэтому обращение к консультантам по недвижимости на начальных стадиях разработки концепции проектов позволит избежать ряда проблем.
Comments
Powered by Facebook Comments
