Почему закрывается Арткинотеатр?

Социалисты считают, что получать прибыль — грех. Я считаю, что настоящий грех — терпеть убытки.
Уинстон Черчилль

20 февраля 2012года в Минске закроется мой любимый кинотеатр. Точнее, закроется вся торгово-развлекательная часть в RubinPlaza, размещенная на первом и втором этажах вместе с кинотеатром. В дальнейшем эти площади будут перепрофилированы под офисные помещения и будут сдаваться одному из крупных банков.

Причина — нерентабельность

На самом деле, такое развитие событий было предсказуемым. Когда «Твоя столица» занималась брокериджем RubinPlaza в 2009 году, то одна из наших рекомендаций заключалась в том, чтобы исключить в этом объекте торговую функцию. Вместо этого предлагалось все площади на первом и втором этажах отдать одному или нескольким крупным арендаторам вроде банков, страховых компаний, представительств иностранных компаний. Также рассматривался вариант, что всю торговую площадь займет один крупный непродовольственный арендатор-магнит, например, книжный магазин… Однако это все планы, которым по ряду причин не суждено было сбыться.

Почему торговая функция в RubinPlaza не могла быть рентабельна?

  • в ближайшем окружении пока что проживает относительно мало людей, жилой фонд представлен 5-этажными хрущевками. Поскольку район старый, то в нем проживает значительное число людей пенсионного возраста. А они, к сожалению, не являются целевой аудиторией торгового центра в RubinPlaza;
  • объёма существующей парковки хватает только для офисной части. Для торговой функции его недостаточно;
  • возле RubinPlaza практически отсутствуют пешеходные потоки. Мало людей любят гулять вдоль проспекта Дзержинского;
  • в RubinPlaza под торгово-развлекательную функцию отведено примерно 3600 кв.м. Этого недостаточно, чтобы стать самостоятельным центром притяжения посетителей.
Согласно гравитационной модели Рейли, притяжение торгового центра прямо пропорционально его размеру и обратно пропорционально квадрату расстояния до него.
То есть, чем больше торговый центр, тем больше люди хотят его посетить. Отчасти в этом кроется секрет популярности гипермаркетов.
Но если большой гипермаркет расположен слишком далеко от потенциальных покупателей, то он автоматически становится для них неинтересным.
В случае с RubinPlaza площадь слишком мала, чтобы люди, проживающие в крупных микрорайонах вроде Малиновки и Юго-Запада, специально поехали туда за покупками.

Пешеходные потоки — «кровь торговли», без них торговля развиваться не может. А их возле RubinPlaza крайне мало. В зоне 15-минутной пешеходной доступности проживает мало людей.

Стоит отдать должное девелоперу и управляющей компании RubinPlaza. Они много сделали для того, чтобы как-то оживить торговую функцию:

  • разместили объект развлечений нового формата (3D и 5D кинотеатры, TV-бар, игровой зал) с уникальной для Минска атмосферой и концепцией;
  • был использован эффект синергии при сочетании нескольких функций: торговля, развлечения, общественное питание.

В частности удачным оказалось сочетание магнита — крупного магазина детских игрушек и кинотеатра, это позволило RubinPlaza выступать объектом для семейного отдыха с детьми.

  • арендаторы на торговых площадях подбирались в сегменте middle и upper-middle, что позволяло позиционировать торговый центр как престижный. Ставка была сделана на работу в более высоком ценовом сегменте, но при относительно невысоком обороте.

Итак, Арткинотеатр RubinPlaza стал объектом городского масштаба. Но, к сожалению, кризис сделал свое дело. В последние месяцы 2011 года вакантность в торговом центре по данным мониторинга нашего аналитического центра составляла до 30%.Таким образом, решение о перепрофилировании торгового центра является закономерным.
В завершении отмечу, что не каждый девелопер может позволить себе использовать метод проб и ошибок, поэтому обращение к консультантам по недвижимости на начальных стадиях разработки концепции проектов позволит избежать ряда проблем.

Comments

comments

Powered by Facebook Comments

Tags: , ,

avatar

Полина Криволапова

аналитик «ТВОЯ СТОЛИЦА • НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА»


Оставьте комментарий

Connect with Facebook