Анализируем 2011 год: что происходило на вторичном рынке недвижимости?

Календарный год близится к завершению, и хочется оглянуться назад и проанализировать: что происходило в этом году на рынке недвижимости? И несмотря на то, что год был кризисный, некоторые результаты, скорее всего, покажутся вам удивительными и неожиданными!

Мы детально проанализировали спрос, реализованный на объекты жилой недвижимости за 10 месяцев данного года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Источником информации для нас являлась база заключенных договоров купли-продажи с квартирами, предоставляемая ГУП «Национальное кадастровое агентство».

Покупали больше!

Итак, первое: несмотря на довольно сложную и неопределенную экономическую ситуацию в стране, величина реализованного спроса заметно возросла.

По нашим подсчетам, за 10 месяцев нынешнего года в Минске заключено более 7 тысяч сделок купли-продажи с квартирами, а в прошлом году за такой же период — всего лишь 6 тыс. Таким образом, прирост в текущем году составляет около 17%.

В состав этих сделок входят все договоры купли-продажи, т.е заключенные и с квартирами на вторичном рынке жилой недвижимости, и с квартирами в новостройках.

На рисунке ниже представлена динамика числа заключенных сделок купли-продажи с квартирами в текущем 2011 году и прошлом 2010 г.

Динамика числа заключенных сделок купли-продажи с квартирами, всего

Итак, всплеск активности по сравнению с предыдущим годом наблюдался в первые 4 месяца 2011 г. За этот период было заключено почти 50% всех сделок купли-продажи этого года. Именно эти 4 месяца и дали существенный прирост, который мы наблюдали за 10 месяцев текущего года.

Почти по тысяче сделок купли-продажи было заключено в марте и апреле 2011 года — в самом начале кризисных событий.

Откуда такая активность?

В марте-апреле сделки заключались с квартирами, предварительные договоры на которые были заключены еще в феврале-начале марта. В начале 2011 года, когда экономика показывала рост, доходы населения находились на относительно высоком уровне, а условия кредитования были приемлемыми, рынок находился на пути к восстановлению до уровня 2008 года.

Поэтому те покупатели, что давно планировали приобрести недвижимость, решили поторопиться. У более поздних покупок был уже несколько иной мотив: инвестировать средства в недвижимость как в надежный актив.

На данный момент можно говорить о том, что активность покупателей находится на уровне 2010 г. Разница между количеством сделок, заключенных в последние месяцы текущего года не превышает 10% по сравнению с предыдущим годом.

Предпочитают многокомнатные квартиры?

Что касается многокомнатных квартир, то количество сделок с такими квартирами значительно превышало уровень 2010 года вплоть до сентября. В настоящее время тенденция прекратилась, и величина реализованного спроса находится на уровне 2010 г.

Динамика числа заключенных сделок купли-продажи с многокомнатными квартирами

Как мы уже сообщали в наших еженедельных выпусках новостей, за 10 месяцев 2011 года количество сделок с многокомнатными квартирами возросло на 45% (для сравнения: всего на рынке заключено на 17% больше сделок с квартирами по сравнению с предыдущим годом вне зависимости от количества комнат).

Отметим, что заметное влияние на этот прирост оказали договора купли-продажи с квартирами, которые фактически были реализованы еще на стадии строительства, а в это году произошло документальное оформление прав.

Темп прироста числа заключенных сделок купли-продажи в разрезе количества комнат

Следующая особенность касается разграничения многокомнатных квартир, которые принадлежат непосредственно вторичному рынку и тех, что продаются в новостройках, реализуемых от застройщиков по схеме купли-продажи. Мы посчитали количество многокомнатных квартир, сделки с которыми заключены в домах, введенных в эксплуатацию в течение года до самой сделки. Именно в числе этих сделок предельно высока доля квартир от застройщиков.

Если в 2010 г. ежемесячно количество сделок с такими квартирами составляло лишь3-4 квартиры,то в 2011 г. — в среднем более 10.

В период с января по май высокий уровень спроса на многокомнатные квартиры был обусловлен, помимо более общих факторов (мы говорили о них выше), наличием весьма привлекательных предложений в объектах-новостройках. Большинство многокомнатных квартир было продано в 4-5 новостройках города. Это объекты, введенные в эксплуатацию недавно, застройщики которых предлагали выгодные цены и условия оплаты, чтобы скорее реализовать остатки.

В мае-июне была высока доля сделок с теми квартирами, спрос на которые фактически был реализован еще на стадии строительства, а после ввода их в эксплуатацию происходила лишь формальная процедура — регистрация договоров.

Итак, рост числа реализованных многокомнатных квартир произошел именно за счет квартир в новостройках.

Больше и просторнее!

Общая площадь реализованных квартир тоже увеличилась. На рисунке ниже приведены темпы прироста абсолютного количества квартир и их общей реализованной площади, выраженной в тысячах м.кв., в разрезе количества комнат (%).

Темп прироста числа заключенных сделок купли-продажи, а также общей реализованной площади в разрезе количества комнат, % к предыдущему году

Оказалось, что кроме того, что темп роста числа многокомнатных квартир оказался самым высоким, площадь этих квартир возросла еще в большей степени.

Если за период январь — октябрь 2010 средняя площадь проданной многокомнатной квартиры 112 м.кв., то за 10 месяцев 2011 г. — около 121 м.кв. Данная тенденция затронула все типы квартир, независимо от числа комнат.

Можно проследить, квартиры каких площадей пользовались большей популярностью в 2011 г. по сравнению с 2010 г. в разрезе общей площади. Есть общая закономерность, которая касается всех квартир от 1-комнатных до многокомнатных: сокращение доли малогабаритных квартир и предпочтение крупногабаритных.

Распределение числа заключенных договоров купли-продажи с 1-комнатными квартирами в зависимости от общей площади квартир

Распределение числа заключенных договоров купли-продажи с многокомнатными квартирами в зависимости от общей площади квартир

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
— В 2011 г. возросла доля многокомнатных квартир общей площадью более 150 м.кв. и в то же время снизилась доля квартир общей площадью 75-85 квадратных метров. В сегменте 1-комнатных квартир возросла доля квартир общей площадью свыше 45 м.кв.
— В сегменте 2-комнатных квартир возросла доля квартир общей площадью от 55 до 70 м.кв.
— В сегменте 3-комнатных квартир сократилась доля квартир общей площадью до 65 м.кв. Соответственно, повысился удельный вес квартир площадью 65-75 м.кв., а также 80-90 м.кв.

Как будет развиваться рынок дальше?

До конца года — то есть до получения полной и целостной картины о происходящем на рынке недвижимости — осталось совсем немного времени, и вряд ли сложившаяся тенденция нарушится.

К слову, по итогам ноября 2011 г. количество сделок сократилось всего на 3% по сравнению с предыдущим месяцем, а по сравнению с аналогичным месяцем 2010 года — сократилось на 34%.

При этом в ноябре 2010 года на рынке было заключено на 34% больше сделок.

По нашим прогнозам в декабре текущего года величина реализованного спроса на рынке будет повышаться. При этом число заключенных в декабре сделок с квартирами, скорее всего, не достигнет уровня соответствующего месяца предыдущего года.

Все чаще покупатели будут отдавать предпочтение квартирам современного типа, ведь люди стали больше ценить свои деньги и подходят к выбору жилья более тщательно.

Comments

comments

Powered by Facebook Comments

Tags:

avatar

Екатерина Толстая

Аналитик «ТВОЯ СТОЛИЦА • НОВОСТРОЙЦЕНТР»


2 комментария на запись “Анализируем 2011 год: что происходило на вторичном рынке недвижимости?”

  1. avatar

    Fatal error: Uncaught Error: Call to undefined function ereg() in /var/www/tsby/data/www/blog.t-s.by/wp-content/themes/spectrum/includes/theme-comments.php:62 Stack trace: #0 /var/www/tsby/data/www/blog.t-s.by/wp-content/themes/spectrum/includes/theme-comments.php(18): the_commenter_link() #1 /var/www/tsby/data/www/blog.t-s.by/wp-includes/class-walker-comment.php(174): custom_comment(Object(WP_Comment), Array, 1) #2 /var/www/tsby/data/www/blog.t-s.by/wp-includes/class-wp-walker.php(145): Walker_Comment->start_el('', Object(WP_Comment), 1, Array) #3 /var/www/tsby/data/www/blog.t-s.by/wp-includes/class-walker-comment.php(135): Walker->display_element(Object(WP_Comment), Array, '10', 0, Array, '') #4 /var/www/tsby/data/www/blog.t-s.by/wp-includes/class-wp-walker.php(370): Walker_Comment->display_element(Object(WP_Comment), Array, '10', 0, Array, '') #5 /var/www/tsby/data/www/blog.t-s.by/wp-includes/comment-template.php(2097): Walker->paged_walk(Array, '10', 0, 0, Array) #6 /var/www/tsby/data/www/blog.t-s.by/wp-content/themes in /var/www/tsby/data/www/blog.t-s.by/wp-content/themes/spectrum/includes/theme-comments.php on line 62