Страшилка про коммерческую недвижимость: столкновение с ограничением полномочий органа юридического лица

Иностранное общество с ограниченной ответственностью «А» (далее — ИООО «А», «Продавец») намерено продать обществу с дополнительной ответственностью «В» (далее — ОДО «В», «Покупатель») нежилое помещение и обратилось к нам за оказанием содействия при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимого имущества.

На стадии заключения договоров на оказание риэлтерских услуг с ИООО «А» и ОДО «В» выяснилось, что в устав Продавца внесены ограничивающие полномочия исполнительного органа дополнения, в соответствии с которыми сделки на сумму, превышающую 50 000 000 белорусских рублей, совершаются исключительно при наличии предварительного письменного согласия общего собрания его участников — юридических лиц, зарегистрированных на территории Республики Кипр.

Кроме того, решением общего собрания участников ИООО «А» полномочия его исполнительного органа переданы управляющей организации ООО «С».

После проведения тщательных «раскопок» документов ИООО «А», ООО «С» и ОДО «В», касающихся порядка и особенностей совершения данной конкретной сделки в условиях наличия уставных ограничений, мы рекомендовали нашим Клиентам не торопиться с подписанием договора купли-продажи недвижимого имущества до подтверждения полномочий представителя одной из сторон и надлежащего оформления решения общего собрания участников Покупателя о совершении крупной сделки.

Изучение всех необходимых документов позволило исключить риски признания сделки купли-продажи объекта недвижимости недействительной как по иску лиц, в интересах которых уставом Продавца установлены ограничения, так и по иску участников ОДО «В» (самого ОДО «В») в связи с нарушением отдельных требований статьи 58 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII«О хозяйственных обществах».

В соответствии со статьей 175 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) право на предъявление иска о признании сделки недействительной имеет лицо, в интересах которого установлены ограничения. В нашем случае это может быть как само ИООО «А», так и его участники.

Как разъяснено в части 3 пункта 17 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 № 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок», предусмотренные статьей 175 ГК основания признания сделок недействительными не применяются,

когда лицо, в интересах которого установлены ограничения, впоследствии одобрит сделку, поскольку по аналогии к таким отношениям должны применяться правила, установленные пунктом 2 статьи 184 ГК.

Это означает, что в случае отсутствия письменного согласия общего собрания участников Продавца, которое требовалось в силу положений устава, «оздоровить» сделку могло последующее ее одобрение указанным органом управления ИООО «А». Одобрением сделки может быть признан факт принятия исполнения по оспариваемой сделке либо факт частичного исполнения сделки.

Отметим, что различного рода ограничения полномочий руководителя юридического лица на совершение сделки могут «затаиться» и в заключенном с ним контракте (включая дополнительные соглашения к контракту), которые также необходимо истребовать во всех случаях. Впрочем, эту рекомендацию не следует принимать всерьез тем участникам гражданского оборота, которым удалось найти более эффективный способ обезопасить себя на случай, если им однажды не повезет с добросовестным контрагентом =).

Comments

comments

Powered by Facebook Comments

Tags: ,

avatar


Оставьте комментарий

Connect with Facebook