Указ № 324: новые правила игры на рынке долевого строительства

26 октября этого года рынок долевого строительства начнет работать по новым правилам: в силу вступит Указ № 324. Этот документ внес около 30 поправок в Указ № 396 «О долевом строительстве многоквартирных домов».

Часть этих правок я назвала бы техническими — новым Указом, например, изменены некоторые сроки:

  • Раньше было указано, что предельный срок строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию не может превышать трех лет со дня заключения договора. Сейчас этот срок снят и указано, что дома будут возводиться с учетом нормативных сроков строительства. Но, в принципе, едва ли можно найти дом, у которого срок строительства превышает три года.
  • В новом Указе уточнили, когда застройщик обязан передать документы дольщику для оформления права собственности: в течение одного месяца с момента государственной регистрации создания дома.

То есть несмотря на то, что изменений довольно много, некоторые из них не так интересны дольщикам. Принципиальные же поправки в работе, которые внес Указ № 324, мы разобрали в специальной таблице. Давайте посмотрим, что заработает по-новому, начиная с 26 октября, и кто от этого выиграет?

1. Договора можно заключать в валюте

Раньше с валютными договорами и правда были вопросы. Некоторые застройщики утверждали, что заключать их однозначно нельзя, так как это — нарушение законодательства; другие же заключали — и все было в порядке.

Интересно, что некоторые дольщики по валютным договорам получали даже льготные 5-процентные кредиты. А если уж договор прошел «Беларусбанк», я думаю, это уже о многом говорит.

Дело в том, что в Гражданском кодексе указано: «Обязательство может быть выражено в суммах, эквивалентных иностранной валюте», и под исключение из этой нормы договор долевого строительства не подпадает — а по общему правилу, что не запрещено, то разрешено. Следовательно, заключение валютных договоров и раньше не противоречило законодательству. Теперь же эту норму закрепили в Указе. Спор решен.

К плюсам этой нормы относится то, что все прекрасно понимают: несмотря на то, что все расчёты у нас производятся в белорусских рублях, психологически все ориентируются на валюту. Дольщику легче будет рассчитать свои средства и силы, а застройщику — какая сумма к нему попадет.

2. Регистрация договора стала обязательной

Итак, процедура заключения договора долевого строительства стала сложнее. Если раньше дольщик встречался с представителем застройщика, они подписывали документы, и дальше каждый мог бежать по своим делам, то сейчас так не получится.

Теперь договора придется зарегистрировать — причем два экземпляра. И раньше, чем договор будет зарегистрирован в исполкоме, деньги по нему платить нельзя.

Здесь, конечно, есть плюсы. Самый большой — в том, что если на определенную квартиру есть договор, то второй такой же исполком не зарегистрирует ни при каких обстоятельствах. То есть дольщики могу спать спокойно: когда придет время получать ключи, на одну квартиру никогда не будет двое желающих. Но для застройщика это определенные трудности — нужны дополнительные ресурсы, временные и трудовые.

И есть еще один вопрос. Указ вступает в силу в конце октября, и пока не понятно, что будет с договорами, которые были заключены до этого времени. Будет ли это какая-то отметка в исполкоме или дополнительная сверка? Пока сложно сказать. Видимо, придется подождать и посмотреть, как будут обстоять дела на практике.

3. Выделена «категория лиц», которых к застройщику будет направлять исполком

Пока не совсем понятно, что понимается под «категорией лиц» и кто будет относиться к этой группе. Полагаю, что это будут люди, которые например, попали под снос или нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Застройщик обязан будет выделить им определенное количество квартир. Но это мои догадки, а что будет на деле, пока не понятно. Поживем — увидим.

Для застройщика и для дольщика исполком в данном случае выступает как дополнительная информационная площадка и как бесплатная реклама. Это, безусловно, приведет к какому-то дополнительному потоку дольщиков. Но в то же время, когда застройщик строит жилье для нуждающихся, его прибыль не может быть выше 5%, а это определенный минус для него.

4. Отдельный счет для каждого дома

Это новшество предполагает вот что: если у застройщика идет строительство нескольких домов — скажем, один в Уручье, другой в Степянке — на каждый из них должен быть открыт отдельный счет. Раньше такого не было, хотя это было бы, мне кажется, разумно: все-таки порядок в учете. Сейчас же это ввели на законодательном уровне, как обязанность.

И если у застройщика заключен договор по дому в Уручье, значит, деньги должны идти на счет этого дома. Следовательно, застройщик просто не сможет взять деньги со счета первого дома и строить дом в Степянке. Раньше это было возможно, потому что деньги шли на общий счет.

Но поможет ли эта норма избежать финансирования нескольких строек сразу — покажет время.

5. Нуждающиеся получат право на пересчет

Здесь для застройщика есть безусловный минус: то же ограничение по прибыли в 5%. Кроме того, всю эту ситуация в целом застройщику сложно будет контролировать. Скажем, сегодня я привлекаю к строительству ненуждающегося, а завтра он становится нуждающимся и приходит со справкой, чтобы вернуть себе часть денег обратно. Вытащить деньги из стройки всегда проблематично. Причем застройщик деньги должен вернуть эти средства чуть ли не в месячный срок, и если речь идет о хорошей сумме, это будет сложно.

Кроме того, я вижу здесь лазейку. Например, договор долевого строительства заключает моя мама как ненуждающаяся, а потом переуступает мне права по этому договору. А я как раз состою на учете, и тогда уже я приду к застройщику с требованием, чтобы он поменял цену. И буду в этом случае права, застройщик не сможет мне отказать.

Для дольщика это, конечно, плюс. Если я сегодня не нуждающаяся, но знаю, что завтра будет 10 лет как я прописана в Минске и, значит, получу право стать в очередь на жилье, то зачем мне ждать? Я могу сегодня вступить в долевое строительство как ненуждающаяся, а потом стать на очередь, обратиться к застройщику — и он все пересчитает, причем по сегодняшней цене.

На деле нужно учитывать еще одну новую норму законодательства: договор долевого строительства, заключенный с нуждающимся, который использует 5-процентный кредит, расторгнуть невозможно в случае невнесения платежей, осуществляемых банком. Такая ситуация, когда нуждающийся получает еще и право на пересчет, можент поставить застройщика перед вопросом: за что строить, когда все уже продано, а денег не поступает?

Comments

comments

Powered by Facebook Comments

Tags:

avatar

Ольга Литвинович

Юрист «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НОВОСТРОЙЦЕНТРА»


4 комментария на запись “Указ № 324: новые правила игры на рынке долевого строительства”

  1. avatar
    Ирина
    31/12/2011 at 09:41 #

    Так, если я прихожу к Застройщику заключать договор и принесу им справку о том, что состою на учете нуждающихся, то Застройщик обязан мне применить стоимость кв.метра меньшую нежели для не нуждающихся? Дом 100% коммерческий. на сегодняшний день мне Застройщик в этом отказывает,ссылаясь на то, что дом идет как коммерческий 100%. Скажите, так Застройщик имеет право мне отказать в применении перерасчета стоимости квадратного метра? Или же если дом является коммерческим, то уже не важно нуждающийся ты или не нуждающийся.

    • avatar
      Ольга Литвинович
      09/01/2012 at 12:08 #

      Новой редакцией законодатель задекларировал, что «в случае, если дольщик принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в период исполнения обязательств сторон по договору, застройщик пересчитывает дольщику стоимость одного квадратного метра общей площади строящегося жилого помещения с учетом стоимости, установленной в данном строящемся жилом доме для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Перерасчет стоимости одного квадратного метра производится на дату заключения договора» (ч.8 п.8 Указа №396) . Однако, не установил, как поступать в такой ситуации Застройщику, если проектной декларацией не предусмотрена стоимость метра для «нуждающихся»: отказать обратившемуся Дольщику на основании отсутствия такой стоимости или же, несмотря на данный факт, перерасчет произвести.
      Так, проектная декларация обязательно содержит цену объекта долевого строительства, по которой Застройщик готов заключать договора. Т.е. можно сказать, что разместив проектную декларацию, Застройщик устанавливает цену объекта(ов). А ч.8 п.8 таки содержит небольшое уточнение, которое гласит, что перерасчет производится «с учетом стоимости, установленной в данном строящемся жилом доме». Поэтому вполне логичен вывод о том, что Застройщик сможет пересчитать стоимость метра по стоимости для нуждающихся в том случае, если такая стоимость предусмотрена проектной декларацией для данного стоящегося дома.
      Ну и, безусловно, нелишним будет поискать положения по поводу перерасчета в самом договоре. Мне известен ряд Застройщиков, которые в договоре прямо пишут о невозможности перерасчета стоимости, а также и те, которые не отказывают Дольщикам в реализации такой возможности.

    • avatar
      александр
      04/02/2012 at 13:18 #

      Застройщик не вправе вам отказать. Но если комерческий дом не соответствует критериям ТПК /типовым потреб. качествам/,- Вам его не прокредитует банк, и исполком не вправе выдать решение на льготное кредитование.

  2. avatar
    татьяна
    17/07/2016 at 00:58 #

    если я строюсь как нуждающаяся в составе 1 человека однокомнатную 43 кв,мне положено 30 кв по сумме 12 млн,а остальные кв по 16 млн. в процессе строительства к себе присоединяю ребенка и мужа,т е нас уже 3 в составе семьи и положено уже 45 кв по 12 млн. я уже практически выплатила всю сумму,остался один платеж и один месяц до конца строительства, я приношу справку о изменении состава семьи,мне застройщик сказал что пересчитает только последнюю сумму которую я еще должна оплатить. прав ли он ,или он обязан пересчитать все остальные 13 которые посчитаны по 16млн кв????

Оставьте комментарий

Connect with Facebook