2000-2010: подводим итоги. Как изменился рынок аренды жилья?

Продолжаем подводить итоги десятилетия на рынке недвижимости.  Мы уже посмотрели, что происходило в этот период со вторичным рынком жилья, как поменялись риэлтеры и покупатели, и выяснили, во что было выгоднее вкладываться в начале «нулевых». А сегодня давайте коснемся аренды жилья.

90-е

Рынок аренды начал формироваться сразу после распада Советского Союза. Но в условиях экономической нестабильности и дефицита было трудно определить реальную стоимость аренды квартир, домов и комнат. Арендаторы и арендодатели искали друг друга по «сарафанному радио»: через знакомых, через знакомых знакомых и так далее. Или просто расклеивали объявления на дверях подъездов.

При этом арендную плату определяли на глазок, часто — по опираясь на опыт тех, кто тоже сдавал жилье. Мол, я свою комнату сдам за полтинник, потому что Василий, приятель Миши, свою сдает за пятнадцать, а у него квартира ближе к центру.

В 90-е квартиру в аренду можно было найти с помощью «сарафанного радио» или по объявлению, вывешенному, например, на подъезде

Вспоминая, как аренда квартир происходила в 90-е, становится удивительно, какие перемены произошли на этом рынке всего за десять лет.

2000: с чего мы начинали?

Преодолев нестабильность девяностых, к 2000 году рынок недвижимости успокоился и начал расти во всех сферах. В том числе — в сфере аренды. В результате приватизации минчане стали приобретать квартиры в собственность и активнее их сдавать.

Арендные ставки того времени вызывают у нас сейчас улыбку. Представить только: однокомнатную квартиру можно было снять за 60 долларов! Комнату можно было арендовать за 15-25 долларов на человека. А если несколько человек снимали двухкомнатную квартиру, каждому жильцу это обходилось в среднем в 30-40 долларов в месяц.

Несмотря на то, что относительно сегодняшних арендных ставок и зарплат эти цифры низкие, для 2000 года это было «круто»: средняя зарплата равнялась 75 долларам.

Интересно, что в то же время арендная ставка для коттеджей составляла от 800 до 1500. Их, как правило, снимали посольства и представительства иностранных фирм.

2000-2008: ставки выросли в пять раз

В период с 2000 по 2004 год началось резкое колебание рынка недвижимости. Когда в конце 2000 года цены на вторичном рынке упали до своего минимума, начался отток дешевых квартир, и тогда цены пошли вверх, а продавцы, которые могли «придержать» свои квартиры, сформировали еще больший дефицит и рост цен. На этом фоне выросли цены на аренду. К началу 2003 года они прибавили практически в два раза: дело в том, что в тот период квартиры стало выгоднее сдавать, чем продавать.

За год-два аренда средней однокомнатной квартиры выросла до 100-120 долларов. Если к началу 2000 года разница между однокомнатными и двухкомнатными квартирами составляла 1.8 — 2 раза, то к концу десятилетия она составила 20-30%. Такая же тенденция остается на рынке и сейчас.

За семь лет, начиная с 2000 года по 2008 год, средние арендные ставки в категории квартир эконом-класса выросли почти в 5 раз. Например, однокомнатные с 60 долларов в 2000 году подорожали до 230-250 долларов. Если в 2002 году комнаты предлагали в аренду по 25-30 долларов, то к 2008 году — по 100-120 долларов в месяц, а если на двоих, то 60-80 долларов с каждого. В 2008 году однокомнатные квартиры подорожали до 270-300 долларов, двухкомнатные — до 350 долларов. И это без учета коммунальных платежей.

Тренды на рынке аренды

Вот основные тенденции рынка аренды за минувшее десятилетие:

— В середине «нулевых» на рынке аренды жилья появилось новое, по тем временам, весьма нестандартное предложение — квартиры с «евроремонтом». Арендные ставки на них начинались от 1000 долларов, а на коттеджи с евро-отделкой — от 2,500 долларов в месяц.

— Начиная с 2000, заметно пополнились ряды хозяев, настаивающих на том, чтобы арендаторы самостоятельно оплачивали коммунальные услуги. Это автоматически увеличивало арендную плату на размер коммунальных платежей.

— Резко возникший в 2007 году интерес к аренде квартир со стороны студентов, а также иногородних выпускников учебных заведений, оставшихся работать в Минске, ускорил рост арендной платы. И этот спрос продолжает расти.

Который год в середине августа мы наблюдаем бешеный спрос на квартиры за счет прибывших на учебу в Минск студентов и молодых специалистов. В агентствах разбирается буквально все. А повышенный спрос на жилье приводит к очередному росту арендных ставок.

— В 90-е и в начале 2000-х подавляющее большинство собственников сдавало квартиры по устной договоренности без заключения договора найма. Поэтому отношения между арендаторами и арендодателя носили формальный характер, не были четко определены права и обязанности сторон.

С тех пор отношения между арендодателями и арендаторами сильно изменились. С одной стороны, изменились требования по оплате. Во избежание возможных будущих рисков, собственники стали требовать помимо традиционной предоплаты за месяц вперед, оплату за дополнительный месяц проживания в качестве гарантии погашения ущерба, который может быть нанесен хозяину квартиры в виде неоплаченных телефонных разговоров и коммунальных услуг. Кроме того, повысилась юридическая грамотность сторон.

Заключение договоров найма стало обязательным почта для каждой третьей сделки аренды жилья.

Элитное жилье

В категории элитных квартир в 2000-2010 годах также наблюдалась ярко выраженная динамика. Спрос на элитное жилье в этот период повысился за счет сотрудников открывающихся в Минске представительств иностранных компаний и посольств. Эта категория арендаторов, как правило, официально снимающих жилье, то есть с заключением и регистрацией договора найма.

За прошедшее десятилетие элитные квартиры в Минске действительно стали элитными. Уровень и качество отделочных материалов существенно улучшились. Появились действительно уникальные варианты. Вот, например, квартира по улице Кирова. Нажмите на картинку, чтобы представить, что сегодня понимается под элитным жильем.

Видя возникший интерес к дорогим апартаментам со стороны потребителей, собственники такого жилья сразу пошли на повышение арендных ставок с 600-1000 долларов за трехкомнатные квартиры до 1000-1500 долларов.

Правда в отличие от арендаторов более скромных апартаментов  эконом- и бизнес-класса с арендаторов элитных квартир коммунальные платежи, как правило, не взимаются. Они уже включены в арендную плату.

Последние два года

Ситуация, при которой арендные ставки неуклонно росли, продолжалась примерно до конца 2008 года. Вместе с нагрянувшим мировым финансовым кризисом и девальвацией белоруccкого рубля примерно на 20% к корзине валют, автоматически повысила стоимость аренды — арендные ставки традиционно определяются в евро или в долларах.

Но в 2009 году спрос на съемное жилье значительно снизился. Молодые семьи стали возвращаться обратно к родителям, студенты, прибывшие на учебу в столицу, старались снимать квартиры подешевле или вскладчину, заселяться к родственникам.

И даже не смотря на такие колебания, и не глядя на то, что в Беларуси год от года строится все больше жилья, рынок аренды квартир и домов по-прежнему занимает высокую долю — примерно 18%. Поэтому в Минске сегодня каждая четвертая-пятая семья — квартиранты. Согласитесь, цифра довольно внушительная.

Читайте также: итоги десятилетия в других сферах недвижимости

— Во что, как оказалось, выгоднее было вкладывать деньги в начале «нулевых»: хранить в банке, покупать золото или покупать недвижимость?

— Что происходило на вторичном рынке недвижимости в 2000-2010 годах?

— Какой за это время путь прошли риэлтеры: от создания профессии до появления крупных агентств

— A, B, С: как создавалась азбука минской офисной недвижимости?

— Когда Минск узнал о том, что такое бренд, лейбл, молл и дискаунтер?

Comments

comments

Powered by Facebook Comments

Tags: ,

avatar

Валентина Сенчихина

Заместитель директора по аренде жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА • АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»


Оставьте комментарий

Connect with Facebook