Жилая и коммерческая функция — враги или союзники?

«Жилая и коммерческая функция — враги или союзники?» Мы задали этот вопрос себе и профессиональным участникам рынка недвижимости на конференции, которую «Твоя столица» организовала в рамках недавней выставки «Недвижимость-2011».

Конференция была посвящена вопросу взаимодействия нижних этажей, которые используются обычно как коммерческие, и жилых площадей в новостройках и многофункциональных комплексах. Вопрос актуальный: на данный момент в Минске уже 27 таких объектов.

Мне кажется, мероприятие состоялось: к нам пришло множество гостей. Мы надеемся, что информация, прозвучавшая на конференции, окажется им полезной. По крайней мере, судя по заинтересованному обсуждению, отклик у профессионалов рынка она нашла.

На нашей конференции прозвучало четыре доклада:

— Юрий Попов, руководитель управления коммерческой недвижимости, рассказал о том, какой спрос существует сегодня на встроено-пристроенные площади. Наибольший интерес они вызывают у продуктового ритейла и офисов.

— В своем докладе я постаралась объяснить, почему нельзя в жилых комплексах размещать именно те объекты, которые сегодня генерируют наибольший спрос:

 

— Анна Ильичева, представитель нашего партнера, компании Cushman & Wakefield, рассказала о европейском опыте в этой сфере и привела любопытные примеры. Большое внимание в ее презентации уделялось многофункциональным комплексам, где и коммерческая, и жилая функции имеют равное значение и вес.

 

— Полина Криволапова, руководитель аналитического отдела, рассказывала о том, какие интересы сторон сталкиваются в процессе строительства:

 

По итогам конференции у нас уже вышла публикация в электронной газете «EJ: недвижимость». А я хочу дать еще несколько комментариев к моему докладу — чтобы подчеркнуть тезисы, которые мы не успели обсудить с участниками конференции.

Потенциально опасные встроенно-пристроенные метры

Итак, суть моей презентации сводится к следующему: если коммерческие площади в жилых комплексах заполнять операторами, которые создают сейчас наибольший спрос на них — а это продуктовый ритейл и офисы — в будущем весь проект может сильно потерять в цене.

С одной стороны, для девелопера это реальные деньги: эти операторы готовы быстро покупать коммерческие метры по хорошей цене. Но с другой стороны, если объекты, размещенные на территории жилого комплекса, создают или могут создавать дискомфорт для жильцов, привлекательность всего проекта резко падает.

Следовательно, если девелопер неправильно распорядится коммерческими площадями, в том числе и встроенно-пристроенными помещениями, стоимость жилого квадратного метра в его проекте не будет расти, а может и снизиться.

Конечно, гораздо лучше открыть внизу жилого дома аптеку, отделение банка, парикмахерскую, прачечную, а еще лучше булочную, кофейню или небольшой магазин. Эти объекты несут на себе социальную функцию и привлекательность жилого комплекса в глазах потенциальных покупателей растет.

Благотворительность в особо крупном масштабе

Но здесь мы сталкиваемся с другой проблемой, и участники конференции справедливо возразили мне: когда мы говорим о социальной функции встроенно-пристроенных площадей, мы по сути предлагаем девелоперам заняться благотворительностью в особо крупном масштабе. Использование коммерческих площадей таким привлекательным для жильцов образом не приносит дохода застройщику. И кроме того, никто не против булочных и кофеен. Просто операторов, которые могли бы взять на себя такую коммерческую функцию, нет.

Действительно, на первый взгляд, предлагать девелоперам взять на себя социальную функцию проекта — идея утопичная. Если, например, застройщик примет решение самостоятельно эксплуатировать коммерческую недвижимость в своем проекте, это будет означать открытие непрофильного бизнеса. Придется терять время, перераспределять ресурсы и в конечном итоге — тратить на это средства.

Альтернатива: долгосрочный подход к бизнесу

И тем не менее: в крупномасшатбных проектах хорошая коммерческая функция — это вопрос экономики. Думаю, это что-то вроде маркера серьезного, долгосрочного, как минимум 10-летнего подхода к бизнесу со стороны девелопера. В такой ситуации, безусловно, есть смысл тратить время на поиск операторов и предлагать им условия, на которых они согласятся войти в бизнес.

Что это значит? Скажем, когда проект, пусть даже крупный, только стартует, оператору не интересно открывать кафе, пока дома не заселены хотя бы на треть, это едва ли будет приносить доход. Но девелопер может предложить эти площади по более низкой ставке, и подождать, пока бизнес начнет развиваться. Когда посетителей станет больше и доходность бизнеса вырастет, можно будет рассматривать увеличение стоимости этой площади.

Получается, со стороны девелопера такой подход — это инвестиции в свой же проект. Потому что в будущем это принесет гораздо большую прибыль за счет повышения привлекательности жилья, а значит и его стоимости. По нашим оценкам, грамотное развитие коммерческой функции способно повысить экономическую эффективность всего проекта на 10-15%.

Дополнительные очки для бизнес-класса

Наше управление сотрудничает с многими участниками рынка и девелоперами, но мало кто ставил перед нами задачу посчитать, какую прибыль принесет грамотная коммерческая функция. И у нас мало спрашивают, как спланировать коммерческую функцию в жилом комплексе того или иного класса.

Это печально, особенно если учитывать тот факт, что 60% всех новостроек на сегодняшний день в Минске — это проекты уровня бизнес-класса. Несмотря на привлекательное название, на деле это очень похожие друг на друга проекты. А хорошо спланированная и поданная коммерческая функция позволила бы этим проектам получить индивидуальность, и тем самым набрать дополнительные очки в глазах покупателей жилья.

Итак, еще раз, кратко, мои тезисы:

— Нижние этажи в жилых и многофункциональных комплексах нельзя заполнять операторами, которые сегодня предъявляют на эти площади максимальный спрос. Это офисы и продуктовый ритейл.

— К сожалению, эти операторы потенциально создают дискомфорт для жильцов. Офис означает «забитую» парковку, магазин под окнами — это постоянный шум и мусор. Список «неблагополучных» операторов можно продолжить. Размещение таких объектов на встроенно-пристроенных площадях снижает привлекательность жилых площадей в глазах покупателей.

— Если привлекательность проекта страдает, стоимость квадратного метра жилья не может расти. Она либо остается прежней, либо снижается.

— Наоборот, если разместить на встроенно-пристроенных площадях булочные, кафе, салоны красоты или прачечные, привлекательность проекта, а вместе с ней и стоимость квартир в проекте, будет расти.

— Проблема, с которой сталкиваются девелоперы — это отсутствие операторов, готовых открывать на первых этажах жилых и многофункциональных комплексов такие социально привлекательные объекты.

— На наш взгляд, есть два выхода из этой ситуации. С одной стороны, девелоперы могут открывать непрофильный бизнес и самостоятельно открывать и эксплуатировать социально привлекательные объекты на встроенно-пристроенных площадях.

— С другой стороны, девелоперы могут искать и предлагать особенно привлекательные условия нужным операторам. Например, это могут быть скидки по арендным ставкам. Понимая, что в будущем это приведет к росту привлекательности проекта, девелопер может рассматривать это как инвестиции в собственный проект.

— Такой подход к коммерческой функции может стать уникальным конкурентным преимуществом жилого комплекса или МФК. Кроме того, это продемонстрирует серьезное и вдумчивое отношение девелопера к проекту.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Comments

comments

Powered by Facebook Comments

Tags: ,

avatar

Татьяна Недерева-Архипец

Руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА · НОВОСТРОЙЦЕНТР»


Комментарии к этой записи закрыты