Первичный рынок жилой недвижимости. Итоги 2013 года, прогноз на 2014

Мы продолжаем публиковать материалы презентации «Жилая и коммерческая недвижимость: итоги-2013 и прогнозы-2014». Сейчас — обзор первичного рынка жилья, который подготовили руководитель «Твоя столица. Новостройцентр» Наталья Пичуха и замначальника отдела консалтинга и аналитики Андрей Чернышев.

Для первичного рынка жилой недвижимости Минска 2013г. характеризовался как ростом цены квадратного метра, так и увеличением числа реализуемых на рынке объектов от коммерческих застройщиков. За год, объем предложения таких объектов увеличился на 22%, что по нашей оценке соответствует примерно 11,6 тыс. квартир.

Слайд2_1

По состоянию на конец 2013 г. первичный рынок жилой недвижимости представлен 129 объектами, реализуемых коммерческими застройщиками, значительная часть которых, а именно 74% объектов, относились к «бизнес»-классу. На долю «эконом»-класса приходилось 20% от общего числа объектов и 6% относились к классу «элит».

Сразу хотелось бы отметить существенно возросшую за последние два года долю новостроек «бизнес»-класса в общем объеме предложения на рынке — на начало 2012 года «бизнес»-классу принадлежало 62% объема предложения.

Рассматривая структуру рыночного предложения в разрезе схем реализации, можно отметить, что большая часть объектов предполагала реализацию путем участия в долевом строительстве — 43%. Использовать жилищные облигации при покупке жилья можно было в 38% объектов. А по схеме купли-продажи предлагалась пятая часть, или порядка 19% всех предлагаемых объектов-новостроек.

Слайд3_1
Структура предложения объектов-новостроек в зависимости от стадии строительства представлена следующим образом:

  • на начальных стадиях строительства находились 17% от всех строящихся объектов;
  • на стадии строительства каркаса и отделочных работ — более половины реализуемых объектов или порядка 52%;
  • на стадии подготовки объектов к сдаче и реализации квартир после ввода объекта в эксплуатацию находились 31% всех объектов-новостроек, представленных на рынке.

Слайд4_1
Структура предложения коммерческими застройщиками объектов в разрезе материала стен в течение 2013 года существенно не изменилась.

Слайд5_1

Новостройки от коммерческих застройщиков представлены во всех районах Минска. Но можно выделить плотно застраиваемые коммерческими застройщиками районы, к которым относятся Первомайский, Московский, Центральный, Фрунзенский и Советский районы.
Наибольшее число новостроек было представлено во Фрунзенском районе (30 объектов), а также в Московском и Центральном районах (по 17 объектов).

Слайд6_1

В течение 2013 года средняя цена 1 кв. м на первичном рынке жилой недвижимости возросла на 22%.
Наибольший темп роста цен зафиксирован в первом квартале 2013 года, а далее, в течение года отмечалось снижение темпов роста цен и уже в последнем квартале года они стабилизировались.

Слайд7_1

Мнение эксперта

Если рассматривать причины, которые оказали влияние на формирование тенденций рынка, то одним из самых главных стали решения правительства о кредитовании жилья. Появление доступных кредитов для нуждающихся в марте 2013 года привело к увеличению спроса и соответственно цен. В свою очередь прекращение выдачи кредитов в сентябре, повлияло на рынок с точностью наоборот.

Слайд15_1

Можно говорить, что в этот период 2/3 всех сделок на первичном рынке осуществлялось с привлечением кредитных ресурсов.

В конце 2013 года спрос уменьшился на 20%, произошли его структурные изменения. Цены пошли вниз.

Нестабильность финансовой сферы, неоправдавшиеся девальвационные ожидания, заявления правительства о сокращении жилищного строительства в черте Минска — всё это откорректировало покупательские предпочтения в сторону максимальной рациональности, но не заставило отказаться от покупки квартиры.

Произошла переориентация спроса с «бизнес»-класса в сторону «эконом», «бизнес»-класс был наиболее подвержен рискам и колебаниям рынка. Стабильно востребован «элит».

Слайд16_1

Эта же тенденция наблюдается и сейчас, но начиная с февраля спрос увеличивается. Индикатором, который работает много лет, является повышенный интерес и рост цен на однокомнатные квартиры.

Мы прогнозируем стабильный спрос и не прогнозируем падение цен. В случае возобновления кредитования для нуждающихся, может повториться сценарий 2013 года.

Одной из заметных тенденцией стало усиление конкуренции рынков новостроек и вторичного жилья.

Так 40% покупателей, с «живыми» деньгами, которые пришли к нам приобрести квартиру на вторичном рынке готовы рассматривать возможность покупки новостройки. Ранее этот процент был на порядок ниже.

Слайд18_1

Хочется отметить, что наблюдается усиление конкуренции среди проектов внутри классов, покупатели все чаще обращают внимание на качество проектов, в том числе на качество договоров. Наиболее востребованы квартиры в жилых комплексах. Этот факт подтверждает и участившиеся случаи обращения к нам застройщиков с целью разработки оптимальных концепций новых проектов.

Прослеживается еще одна достойная внимания тенденция: это повышенный интерес к квартирам с ремонтом.

Слайд19_1

С ремонтом качественным, не социальным. Пусть бюджетными материалами, но эстетически красивым и консервативным. В Минске на данный момент нет ни одного подобного проекта.

На наш взгляд, такая жилая недвижимость будет интересна трем категориям покупателей:

  • минчане, которым необходимо оперативно решить квартирный вопрос,
  • жители белорусских регионов, которые отправляют детей учиться в Минск,
  • инвесторы, их цель — купил, быстро сдал, получил cash flow.

Этот опыт давно и успешно реализуют наши соседи — страны Балтии. Можно смело говорить о высоком интересе к данному сегменту.

Кроме того, из характерных особенностей прошлого года и тенденцией этого года можно обозначить увеличение и сохранение стабильного спроса на пригород. Это обусловлено хорошей транспортной доступностью, активным развитием инфраструктуры и более низкими ценами. А также прослеживается постепенное увеличение объемов покупки жилья, с целью долгосрочных инвестиций.

Целевая аудитория — минчане, жители регионов Беларуси, а также граждане РФ с белорусскими корнями. Предмет сделок — бюджетное жилье, чаще с ремонтом, и дорогая элитная недвижимость.

Comments

comments

Powered by Facebook Comments

Tags: ,

avatar

Наталья Пичуха

Руководитель "ТВОЯ СТОЛИЦА. НОВОСТРОЙЦЕНТР"


Оставьте комментарий

Connect with Facebook